کانال تلگرام موسسه حقوقی پیمانکاری ماپ

 

 

 

 

اینستاگرام موسسه حقوقی پیمانکاری ماپ کانال تلگرام موسسه حقوقی پیمانکاری ماپ کانال آپارت موسسه حقوقی پیمانکاری ماپ

 

لوگو موسسه حقوقی پیمانکاری ماپ

امروز : سه شنبه ,19 اسفند 1399 |




معاملات در آژانس‌های املاک و مشکلات حقوقی در معاملات معارض

 تهیه مسکن در قالب خرید، اجاره و یا رهن، یکی از مهمترین نیازها و در حقیقت اساسی‌ترین دغدغه  ی روز مردم است و از آن جائیکه این امر مهم با مراجعه به آژانس‌ها یا بنگاه‌های معاملات ملکی میّسر می‌شود ، لذا آگاهی از مسائل اولیه و مقدماتی مرتبط با خرید و فروش املاک و مستغلات و نحوه فعالیت این آژانس‌ها ضروری به نظر میرسد..

  تعریف عقد یا قرارداد
عقد یا قرارداد و یا معامله عبارتست از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند که مورد توافق آنها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع یا همان خرید و فروش است. تعریف عقد بیع هم بر اساس آنچه در قانون آمده عبارت است از «تملیک عین به عوض معلوم»
طبق قانون مدنی هر عقدی دارای شرایط اساسی است که اگر هر یک از این شرایط وجود نداشته نباشند، عقد باطل خواهد بود. این شرایط عبارت از قصد و رضایت طرفین معامله، اهلیت آنها، معلوم و معین بودن مبیع و ثمن و مشروع بودن جهت معامله است.
همچنین از نظر قانون مدنی، با توافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند)، به محض اینکه فروشنده بگوید فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می‌شود و آثار آن که همان انتقال مالکیت است، به وجود می‌آید بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال‌گیرنده (خریدار) ایجاد می‌شود.
این موضوع در حالی است که نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی است، شخصی مالک شناخته می‌شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.

 نحوه فعالیت بنگاه‌های مشاوران املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده
روال کار در بنگاه‌های املاک عمدتاً بدین نحو است که افرادی که درصدد فروش املاک خود هستند، مستقیماً به آژانس املاک مراجعه کرده و اعلام مشخصات ملک خود، شرایط فروش ملک را به آنها بیان می‌کنند یا از طریق آگهی‌های روزنامه این اقدام را انجام می‌دهند.

  نحوه فعالیت بنگاه‌های مشاوران املاک متناسب با شرایط خریداران
دسته اول از خریداران، شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا ... به آژانس‌ها مراجعه می‌کنند و در ابتدا خود با مشاوران آژانس‌ها وارد گفت‌وگو می‌شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند، مشاوران، ممکن است آنها را به بساز و بفروش‌هایی که خودشان نیز شریک آنها باشند، معرفی کنند.
اما اگر همین شهروندان قصد خرید اقساطی و ... داشته باشند، فایل‌های فوق را به آنها می‌دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می‌کنند.
در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می‌کنند. در این مرحله اتحادیه املاک وارد عمل شده و بیع‌نامه‌های چاپی را به آژانس‌های املاک ارایه می‌کند. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی وارد کند.  دسته دوم از خریداران ممکن است بساز و بفروش‌ها باشند که عمدتاً خانه‌های کلنگی و زمین‌ها را از طریق مشاوران املاک از فروشنده خریداری می‌کنند. باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاوران در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می‌شوند، متمرکز است. دسته سوم از خریداران نیز همان مشاوران املاک هستند.

 برخی مشکلات انجام معاملات در آژانس‌های املاک
مشاوران آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد، از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می‌کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می‌گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل را حتی چند بار نیز تکرار کند.
در این صورت خریداران با فروشنده‌ای مواجه می‌شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای خریداران ایجاد می‌کند. برای رفع این مشکل کافی است سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری شود.
مسئله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع‌نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟ به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع‌نامه عادی می‌توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟

 امکان الزام فروشنده به انجام تشریفات ثبتی
در پاسخ به این پرسش باید گفت که اصولاً قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می‌شود، تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم‌الاجرا است و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی در قالب سند رسمی و اسناد عادی وجود ندارد.
بر این اساس، بیع‌نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. در نهایت اینکه خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.
در صورتی که فروشنده دارای سند مالکیت رسمی، از انجام تشریفات ثبتی خودداری کند، خریدار می‌تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم کند.
به عنوان ضمانت اجرای قوی می‌توان در بیع‌نامه تنظیمی شرط کرد که هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگرچه این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمی‌کند و در هر صورت معامله معتبر است اما خریدار می‌تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی، الزام طرف مستنکف را نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه کند.
چنانچه خریدار الزام فروشنده مستکلف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه کند و در این ادعا و مطالبه موفق شود، می‌تواند معامله واقع‌شده را ثبت رسمی کند.
برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، ذیل بیع‌نامه‌ها قسمتی برای امضای شهود قرار داده شده است که توصیه می‌شود حتماً این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود.

منبع : نشر عدالت

 


مجموعه قوانین مرتبط با پیمانکاران

مجموعه قوانین امور مالی و مالیاتی
قوانین اداره کار و سازمان تامین اجتماعی
قانون کار جمهوری اسلامی ایران
فصل 1- تعاریف کلی و اصولی
فصل 2-قراردادکار
فصل3- شرایط کار
فصل4- حفاظت فنی وبهداشت کار
فصل5- آموزش واشتغال
فصل 6- تشکلهای کارگری وکارفرمایی
فصل7- مذاکرات وپیمانهای دسته جمعی
فصل8- خدمات رفاهی کارگران
فصل9- مراجع اختلاف
فصل10- شورایعالی کار
فصل11- جرایم ومجازاتها
فصل12- مقررات متفرقه
قوانین و بخشنامه های مکمل قانون کار
قوانین و بخشنامه های مکمل قانون کار
قوانین و مدیریت قراردادها(داخلی)
فهرست بهای رشته ها
قوانین و مدیریت قراردادها(بین المللی)
قانون تجارت
کل قانون تجارت(به تفکیک باب)
باب اول(تجار و معاملات تجاری)
باب دوم(دفاتر تجاری ودفتر ثبت تجاری)
باب سوم(شرکتهای تجاری)
باب چهارم(برات-فته طلب-چک)
باب پنجم(اسناد در وجه حامل)
باب ششم(دلالی)
باب هفتم(حق العمل کاری یا کمیسیون)
باب هشتم(قرارداد حمل و نقل)
باب نهم(قائم مقام و نمایندگان تجارتی)
باب دهم(ضمانت)
باب یازدهم(ورشکستگی)
باب دوازدهم(ورشکستگی به تقصیر یا تقلب)
باب سیزدهم(دراعاده اعتبار)
باب چهاردهم(اسم تجاری)
باب پانزدهم(شخصیت حقوقی)
باب شانزدهم(مقررات نهایی)
قانون تجارت(مرتبط با پیمانکاران)
سایر قوانین بالادستی مرتبط
قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه
سرفصل
فصل اول(فرهنگ اسلامی ایرانی)
فصل دوم(علم و فناوری)
فصل سوم(اجتماعی)
فصل چهارم(نظام اداری و مدیریت)
فصل پنجم(اقتصادی)
فصل ششم(توسعه منطقه ای)
فصل هفتم(دفاعی،سیاسی و امنیتی)
فصل هشتم(حقوق قضائی)
فصل نهم(بودجه و نظارت)
قانون بودجه سال 92
سرفصل
فصل اول- منابع و مصارف
فصل دوم (تولید،سرمایه و نیرو...)
فصل سوم(توسعه منطقه ای)
فصل چهارم(اجتماعی)
فصل پنجم(علم و فناوری)
فصل ششم(نظام اداری و مدیریت)
فصل هفتم(بودجه و نظارت)
اصلاحیه قانون بودجه سال 92
قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران
قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران
متن لایحه بودجه سال 93
متن لایحه بودجه سال 93
قانون بودجه سال 93
قانون بودجه سال 93
قانون بودجه سال 94
قانون بودجه سال 94
قانون محاسبات عمومی کشور
مقدمه
‌فصل اول - تعاريف
فصل دوم-اجرای بودجه
فصل سوم - نظارت مالي
فصل چهارم - تنظيم حساب و تفريغ بودجه
فصل پنجم - اموال دولتي
فصل ششم - مقررات متفرقه
ضمائم
قانون برنامه و بودجه کشور
قانون برنامه و بودجه کشور
استانداردها و روشهای مدیریت پروژه
استاندارد مدیریت پروژه PMBOK
مقدمه ای بر مدیریت پروژه
مدیریت محدوده پروژه
مدیریت زمان پروژه
مدیریت هزینه پروژه
مدیریت کیفیت پروژه
مدیریت تدارکات پروژه
مدیریت منابع انسانی پروژه
مدیریت ارتباطات پروژه
مدیریت ریسک پروژه
مدیریت ذینفعان پروژه
مدیریت یکپارچگی پروژه
استاندارد مدیریت پروژهPRINCE2
PRINCE2
استاندارد مدیریت پروژه ICB
ICB
دانلود کلیه قوانین مرتبط
دانلود قوانین و بخشنامه های مناقصات
دانلود قوانین و بخشنامه های مالیاتی
دانلود قانون مالیاتهای مستقیم
دانلود قوانین و بخشنامه های اداره کار و سازمان تامین اجتماعی
دانلود قانون تامین اجتماعی و آیین نامه ها
دانلود قانون کار
دانلود قوانین و آیین نامه های مرتبط با قرارداد،پیمان و مبحث مدیریت پروژه
دانلود شرایط عمومی قراردادها
چهارچوب موافقت نامه مشاركت عمومي - خصوصي
دانلود سایر قوانین بالادستی مرتبط با پیمانکاران و مشاوران
قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران
دانلود برنامه چهار ساله پنجم توسعه
دانلود قانون بودجه سال 92
دانلود قانون بودجه سال 94
دانلود قانون برنامه و بودجه کشور
دانلود قانون تجارت
دانلود قانون تجارت
دانلود انواع فهرست بها
دانلود فهرست بهای تاسیسات برقی
دانلود فهرست بهای تاسیسات مکانیکی
دانلود فهرست بهای راهداری
دانلود فهرست بهای خطوط انتقال آب
دانلود شبکه جمع آوری و انتقال فاضلاب
دانلود فهرست بهای آبیاری و زهکشی
دانلود فهرست بهای آبیاری تحت فشار
دانلود رشته آبخیز داری و منابع طبیعی
دانلود رشته راه ،راه آهن و باند فرودگاه
دانلود فهرست بهای سدسازی
دانلود فهرست بهای نفت و گاز
دانلود فهرست بهاي واحد پايه رشته ابنيه
دانلود فهرست بهاي واحد پايه رشته ساخت و ترميم قنات
دانلود فهرست بهاي واحد پايه رشته چاه
دانلود فهرست بهاي واحد پايه رشته انتقال و توزيع آب روستايي
دانلود تعرفه خدمات نقشه برداري
دانلود حق الزحمه مطالعات ژئوفيزيك
دانلود فهرست بهاي واحد پايه رشته شبكه توزيع آب
قانون مناقصات و مسائل پیرامون آن
ضوابط و معیارهای خدمات مشاوره
فصل 1 ـ کلیات
فصل 2ـ ضوابط خرید خدمات مشاوره
فصل 3 ـ ارزیابی کیفی مشاوران
فصل 4ـ ارزیابی پیشنهاد و انتخاب مشاور
ضوابط، موازین و معیارهای تهیه فهرست مناقصه‌گران صلاحیت‌دار
فصل اول ـ کلیات
فصل دوم ـ ضوابط و مقررات
آیین‌نامه اجرایی نظام مستندسازی و اطلاع‌رسانی مناقصات
فصل اول ـ کلیات
فصل دوم ـ نظام مستندسازی مناقصات
فصل سوم ـ نظام اطلاع‌رسانی مناقصات
قانون مالیاتهای مستقیم
باب اول(اشخاص مشمول ماليات)
باب دوم(املاک،مستغلات،اراضی و...)
باب سوم(مالیات بر درآمد)
باب چهارم(در مقررات مختلفه)
باب پنجم(تشخیص ومراجع مالیاتی)
قانون مناقصات (مصوبه مجلس)
فصل اول (کلیات و تعاریف)
فصل دوم(سازماندهی‌ مناقصات)
فصل سوم(برگزاری مناقصات)
فصل چهارم(مقررات مناقصات)

عضویت در خبرنامه

برای دریافت مطالب وبسایت موسسه حقوقی پیمانکاری ماپ در ایمیل تان، ثبت نام کنید.

آمار بازدید کنندگان

شبکه های اجتماعی ماپ

فیس بوک موسسه ماپ گوگل پلاس ماپ این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید
توییتر ماپ اینستاگرام ماپ کانال آپارات ماپ